什么时候“买房”更合适

最近研究了下深圳房价，并尝试预测下未来房价走势，试图找到最合适的买入时机。

观察最近几年的深圳楼市房价，整体形式都是震荡阴跌，每次政策出来以后，都会有一波小阳春：二手盘挂盘量暴增和成交价环比上涨。随着政策效力的消失，挂盘量和价格又会持续下跌，可见深圳的炒房客有很多，房价的特点也是暴涨暴跌，我们要做到的就是不要盲目跟风。

商品房归根结底还是商品，商品价格受供需关系的影响。从供需角度来看，要想房价回升，需求就得大于供给。从刚需来看：居住、结婚、教育，随着人口出生率和结婚率的降低，刚需的需求中长期来看不会上涨（即便深圳是外来人口城市）。除了刚需就是炒房客，只有当炒房客进场了，房价才有回升的可能，那么炒房客什么时候会进场呢？目前大额存单的利率和稳定理财利率大概在2.5% - 3%，当房产持有收益大于这个值，炒房客才有可能进场，下面来看看房产持有收益是如何计算的，本次分析依赖公式：

因为重全世界各国的房价走势按照这个公式计算，最终都会达到这个平衡点。

按照目前的数据来看，深圳房产的平均“租售比”只有1.5%，而资金成本即利率在3%左右，折旧按照平均20年计算大概在1.2%。

套用公式计算得到：

可见现有的房屋持有成本是远高于收益的，而要想达到平衡点有几种方法：租金上涨、房价下降、利率下降。

但是为了防止系统性金融风险，房价在短期内是不会暴跌的，那么只有通过降低利率，长期缓慢降低房价，来达到这个平衡点，实现房地产泡沫软着陆。

如果抛开"折旧"不看，达到平衡这个点大概在利率为 2.8% 的时候。需要注意的是，核心地段的房市走势会超过房市的整体走势，也就是核心地段的房子会更抗跌，要达到平衡点的利率需要更低。

还有一个数据：

世界主流国家这个值大概为10 - 15，而深圳大概是25 - 30（凭周边数据）， 也就是你要花30年的家庭年收入才能买的了一套房子，还不算利息哦 。

而且今年（2025）的政策是止跌求稳，可见房价下行压力还是很大。

总结来看，深圳房价还要下降个几年时间，刚需买房客再等等吧，这行情，先把钱赚好。